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株式会社カドタ商事 〒747-0812
山口県防府市鋳物師町8-32
TEL:0835-25-3344
FAX:0835-27-5666
E-Mail:info@kadota-syouji.com |
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いらっしゃいませ。
防府市の不動産屋「カドタ商事」です。
賃貸や売買、競売など、不動産に関することでしたらお任せ下さい。
スタッフ一同、誠心誠意お手伝い致しますので、お気軽にご来店下さい。
スタッフが書いているカドタよもやま話も必見です。 |
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| 競売のあらまし |
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競売での不動産の売却の方法のうち、現在最も多く利用されているのは期間入札です。
期間入札というのは、裁判所が１週間以上１か月以内の範囲で入札期間を定め、その期間内に入札を受け付け、別に定めた開札期日に開札を行って最高価買受申出人を定める方法です。 |
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期間入札で売却される不動産については、入札期間が始まる日の２週間前までに裁判所の掲示場か庁舎の中の掲示板に、公告が掲示されます。
公告には、売却される不動産、入札期間、開札期日が開かれる日時・場所、不動産の売却基準価額、買受可能価額、買受けの申出に際して提供しなければならない保証の額や提供方法などの重要な事項が記載されています。
買受けを希望される人は、まずこの公告を見て、買い受けたいと思う不動産を選択することになります。
次に、選んだ不動産について調査する必要があります。
裁判所では、物件明細書、現況調査報告書、評価書という三つの書類の写しを入札期間が始まる日の１週間前までに備え置き、だれでも見ることができるようにしてあります。
これらで不動産の現況と、それをめぐる法律関係のあらましが分かるようになっていますが、これらの書類は、あくまでも参考資料です。現状と異なる場合も多々あります。
物件明細書
その不動産を買い受けたときに、買い受けた人が引き継がなければならない賃借権などの権利があるか、土地か建物だけを買い受けたときに建物のために地上権が成立するか、などが記載されている。
現況調査報告書
土地の現況地目、建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているか、などが記載されている。その他、不動産の写真等が添付されている。
評価書
不動産の評価額、周囲の環境の概要等が記載されており、不動産の図面等が添付されている。
この他、現地に行って物件の外観をよく見る、登記所などで権利関係を確かめるなど、を調査を行うことも大切です。
調査、確認が困難な場合や、権利関係が複雑な場合などは、買い受けを見送るか、弁護士などに相談される方がよいでしょう。 |
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入札方法
執行官から入札書用紙と封筒を受け取り、これに必要事項を記入します。
入札価格は、公告に記載された買受可能価額以上でなければなりません。
一旦提出した入札書は、訂正したり取り消したりすることができませんので、提出前によく吟味する必要があります。
入札の方法は下記の２つがあります。
| ① |
執行官に直接差し出す
入札書を封筒に入れて封をし、その封筒に開札期日を記入した上で、入札期間内に差し出してください。 |
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| ② |
郵送入札
入札書を入れて封をし、その封筒に開札期日を記入する。
その封筒を、更に別の封筒に入れ、執行官宛てに書留郵便で送付する。入札期間を過ぎてから到着したものは無効となるので注意する。 |
保証の提供
入札をする時、同時に保証を提供しなければなりません。
その額は、通常は不動産の売却基準価額の20％です。
保証の額も公告に記載されています。
保証の提供は、次のいずれかの方法でしなければなりません。
| ① |
入札する前に、裁判所の預金口座に、最寄りの金融機関から保証の額に相当する金銭を振り込み、金融機関の領収印のある保管金受入手続添付書を入札保証金振込証明書の用紙に貼ってこれを入札書と共に提出する。
振り込まれた金銭が入札期間中に裁判所の預金口座に入金済みにならないと入札は無効となるので、電信扱いで早めに振り込む方がよい。
入札保証金振込証明書と振込依頼書は、入札書用紙と共に執行官室に備え置かれている。 |
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| ② |
銀行、損害保険会社、農林中央金庫、商工組合中央金庫、全国を地区とする信用金庫連合会、信用金庫又は労働金庫と支払保証委託契約を締結して、その証明書を提出する。
銀行等が支払保証委託契約の締結に応じてくれることが前提となる。 |
開札
入札期間が終わると、公告されていた開札期日に開札が行われます。
開札は、裁判所内の売却場で、執行官が入札書の入った封筒を開封して行われます。
最も高い価格を付けた人が「最高価買受申出人」と定められます。
最高価買受申出人の提供した保証はそのまま裁判所が預かりますが、その他の入札人には保証が返還されます。 |
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売却許可決定
最高価買受申出人が決まると、売却決定期日が開かれ、最高価買受申出人に不動産を売却するか否かを裁判所が決定します。
通常は売却が許可され、最高価買受申出人は買受人となります。
最高価買受申出人が不動産を買い受ける資格を有しない場合など、一定の場合には、売却が許可されないこともあります。
代金納付
最高価買受申出人に売却を許可する裁判所の決定が確定しますと、裁判所は、代金の納付期限を定め、買受人に通知をします。
代金が納付されると、不動産は買受人の所有となります。
買受人は、定められた期限までに、下記方法のいずれかで代金を納付しなければなりません。
| ① |
現金を裁判所に持参する |
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| ② |
最寄りの金融機関から裁判所の預金口座に金銭を振り込んで、金融機関の領収印のある保管金受入手続添付書を裁判所に持参する。 |
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| ③ |
裁判所が指定した日本銀行の支店等に現金を納めて保管金領収証書を受け取り、それを裁判所に持参する。 |
買受人が納付期限内に代金を納付しないと、不動産を買い受ける資格を失います。
この場合、提供していた保証の返還も受けられないことになりますので、入札をしようとする時は、入札後短期間のうちに代金全額を納付することができるように、あらかじめ資金の準備をしておきましょう。
金融機関等が、買受人への融資にあたり抵当権の設定を希望する場合には、あらかじめ買受人と金融機関等が共同して、代金納付時までに書面で申出をする必要があります。
登 記
代金が納付されると、裁判所は、登記所に対して、買受人に所有権の移転登記、及び、物件明細書に買受人が引き継がなければならないものとして記載された権利以外の不動産上の権利の登記を抹消するよう嘱託します。
抵当権設定に関する申出があった場合には、裁判所書記官は、申出の際に指定された司法書士又は弁護士に嘱託書を交付して登記所に提出させる方法で嘱託します。
司法書士又は弁護士がこの嘱託書と抵当権設定登記申請書を登記所に提出することにより、金融機関等の抵当権設定登記も同時に行われることになります。
不動産の引渡し
所有権を取得した買受人は、自ら引き継がなければならない賃借権がある場合などを除き、不動産を占有している者に対して、引渡しを求めることができます。
従前の所有者が任意に引き渡さないときなど、一定の場合には、代金を納付した日から６か月以内であれば、引渡命令という裁判の申立てをすることができます。
この裁判が確定すると、執行官に申し立てて、従前の所有者等を強制的に立ち退かせることができます。 |
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