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物件の売却を検討しておられる方へ

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1.法改正について

2020年4月1日から施行されている民法の改正債権法により、不動産売買契約において売主様に求められる責任がさらに大きくなりました。

今回の改正におけるポイントは売主の「瑕疵担保責任」の廃止と「契約不適合責任」の新設です。
従来の民法でも物件において目に見えない不具合(瑕疵:買主側の善意無過失)があった場合には買主は「契約の解除」もしくは「損害賠償請求」ができましたが、契約書面にて「売主は(包括的に)瑕疵担保責任を負わない」旨の合意することで責任を回避する事ができました。

今回の改正により瑕疵担保責任規定から契約不適合責任に変更されたため、従来の対応では売主の責任を回避することは難しくなり、契約締結の目的趣旨(買主がその物件を買う目的は何か、物件はその目的を達成できる性能があるか)を十分に踏まえた内容の契約書を作成する必要がでてまいりました。

2.「契約不適合責任」における買主に認められた権利

売主が「契約不適合責任」に問われた場合に買主に認めれられる権利は下記の5つです。

1)追完請求

不動産売買では「直してください」という補修請求となります。
旧民法の瑕疵担保責任には、このような追完請求権はありませんでしたのでより重い責任を負う事になります。

2)代金減額請求

補修が不能であるとき、もしくは上記の追完請求をしても売主が対応しなかった場合に売買代金の減額を請求できる権利です。

3)催告解除

上記同様、追完請求をしたにも関わらず、売主が応じない場合に買主が催告して契約解除ができる権利です。契約解除となりますと売買代金の返金をしなければなりません。

4)無催告解除

契約不適合により「契約の目的を達しないとき」に限り無催告で契約解除を行うことが可能な権利です。

5)損害賠償請求

契約不適合により発生した損害賠償を売主に請求できる権利です。直接の損害額以外にも契約が履行されたならば買主が得られたはずの利益までも損害賠償の対象となります。例えば転売利益やその場で営業することで得られる予定だった営業利益なども含みます。

3.まとめ

契約不適合責任を負わないためには、①土地及び建物について状況・状態を買主に説明し、②「○○については××であるため契約不適合責任を負わない」旨をそれぞれ個別に契約書に明記していくことが重要となります。
土地の場合は説明が必要と想定される項目として、法令的な建築制限の有無、周囲の擁壁の耐久力、埋設物の有無、地盤の耐久力などがあります。
建物においては雨漏りや白蟻被害の有無などありますが、物件の瑕疵を確認するには「インスペクション」を活用する方法などが考えられます。

※インスペクションとは
・建物に精通した者(建築士など)が第三者的な立場で、劣化の状況や欠陥の有無などを調べ、各種チェック項目における非破壊の検査により修繕や改修、メンテナンスをするべき箇所やそのタイミング、費用の概略などをアドバイスするものです。「住宅診断」「建物検査」「建物現況調査」など日本語での呼称は統一されていませんが、どれも基本的には同じだと考えて良いでしょう。

当社にご相談くだされば、インスペクションや各種調査を行う信頼できる業者のご紹介の他、法令に順守した契約書の作成等、売却までの準備を当社提携の専門家集団によりサポートさせていただきます。
物件をお持ちの方はどんな些細なご質問であっても結構ですので是非当社にご相談ください。

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